臨時用地申請應(yīng)注意的問題

   施工企業(yè)的臨時用地，通常指為工程施工需要使用的包括采石場、挖沙場、取土場、棄土(渣)場、施工作業(yè)場、施工器材堆放場、施工機具停放場、預(yù)制構(gòu)件制作存放場、加工車間、建筑材料堆放場、混凝土攪拌站、大型構(gòu)件的運輸通道、臨時施工便道、臨時便橋、揚水管道、導(dǎo)(排)水管道、施工臨時用房、修配廠、牽揚場地、防洪堤圍堰、臨時排水明渠和其他臨時設(shè)施。

那么，施工企業(yè)關(guān)于臨時用地申請、使用應(yīng)注意哪些問題呢?

一、施工企業(yè)申請臨時用地注意事項

臨時用地的審批目前由法律授權(quán)市、縣土地主管部門負責(zé)臨時用地審批工作，具體流程為：

1、施工企業(yè)先到規(guī)劃部門辦理臨時用地規(guī)劃許可證或選址意見書。臨時使用公路兩側(cè)控制范圍內(nèi)土地的，應(yīng)辦理交通或公路主管部門的審查意見;臨時使用林地的，應(yīng)辦理林業(yè)主管部門的審查意見;臨時使用水利工程控制范圍內(nèi)土地的，應(yīng)辦理水利主管部門的審查意見;需要臨時占用草原的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級以上地方人民政府草原行政主管部門審核同意。辦理后提交土地所在地的縣級以上土地主管部門。

下列土地一般不得作為臨時用地：(一)城市規(guī)劃道路路幅用地;(二)城市廣場等公用設(shè)施和綠化用地;(三)居民住宅區(qū)內(nèi)的公共用地;(四)基本農(nóng)田保護區(qū)和文物保護單位內(nèi)的土地;(五)公路及通信管線控制范圍內(nèi)的土地;(六)易燃易爆危險品倉庫、電力設(shè)施、測量標(biāo)志、氣象探測環(huán)境等保護區(qū)范圍內(nèi)的土地;(七)自然保護區(qū)、森林公園等特用林地和重點防護林地;(八)其他不宜臨時使用的土地。

2、施工企業(yè)對于臨時選址充分評估確定后，向土地主管部門提交臨時用地申請、規(guī)劃許可證或選址意見書、建設(shè)項目立項批準(zhǔn)文件等。注意，在領(lǐng)取臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可證后3個月內(nèi)，未使用土地的，規(guī)劃許可證和用地批準(zhǔn)文件一般將自行失效。

3、經(jīng)現(xiàn)場勘查制作臨時用地平面布置圖、標(biāo)明臨時用地位置的土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖。

4、根據(jù)土地權(quán)屬，施工企業(yè)與國有土地使用者簽訂《臨時用地合同》，未確定使用者的，則由當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T簽訂《臨時用地合同》，并按照合同約定進行補償?！杜R時用地合同》與用地補償費支付憑證，應(yīng)及時提交土地主管部門查存。

5、占用耕地的要與當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T簽訂《土地復(fù)墾合同》，并視情況交納復(fù)墾保證金支付憑證。

6、制作勘測定界圖。

7、土地主管部門進行集體會審。《國土資源部關(guān)于建立健全土地執(zhí)法監(jiān)管長效機制的通知》規(guī)定，臨時用地審批等事項都要納入會審范圍。執(zhí)法監(jiān)察機構(gòu)必須作為會審單位參與會審，對有違法行為的項目實行“一票否決”。

8、批準(zhǔn)后進行臨時用地登記，頒發(fā)《臨時用地批準(zhǔn)書》或其他證明文件。

施工企業(yè)應(yīng)在學(xué)習(xí)、了解有關(guān)臨時用地的法律法規(guī)規(guī)章，如《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《基本農(nóng)田保護條例》、《國土資源行政處罰辦法》、《土地復(fù)墾條例》、《土地復(fù)墾條例實施辦法》等。另外，也要查閱工程所在地有關(guān)臨時用地的法規(guī)規(guī)章及規(guī)范性文件的規(guī)定。

各地有關(guān)臨時審批等管理規(guī)定不盡一致，施工企業(yè)在申請臨時用地前，一定要注意查閱當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定。臨時用地時間很短且不改變地形地貌的，一般免辦批準(zhǔn)手續(xù)。如有的地方規(guī)定臨時用地時間在10日以內(nèi)且不改變地形地貌的，免辦批準(zhǔn)手續(xù)。除上述免辦批準(zhǔn)手續(xù)情形外，施工企業(yè)對于臨時用地必須申請，否則根據(jù)《土地管理法》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，可能被有關(guān)部門責(zé)令退還非法占用的土地、被處罰款、追究行政責(zé)任，甚至直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員被追究刑事責(zé)任。

二、施工企業(yè)在簽訂臨時用地補償合同時注意事項

1、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，建設(shè)項目施工需要臨時使用農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。但實踐中，存在一些施工企業(yè)與村民個人簽訂臨時用地合同情形，對此法律法規(guī)并未作禁止性規(guī)定，因此，如村民個人具有集體土地使用權(quán)，施工企業(yè)也可以與其簽訂臨時用地合同。簽訂臨時用地合同前，應(yīng)了解被占用土地主體(村委會、村民等)情況，再結(jié)合通過初步溝通情況，判斷其信用度。盡可能多選擇可占用土地數(shù)量，通過比較、競價等選擇最終用地。

2、施工企業(yè)應(yīng)審查其是否具備相關(guān)土地的所有權(quán)或使用權(quán)，是否有《國有土地使用證》或《集體土地所有證》，擬占用土地是否在有關(guān)證書載明的土地四至范圍之內(nèi)。施工企業(yè)一定要確保與真正的土地所有權(quán)人或使用權(quán)人簽訂臨時用地合同，擬與擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的村民個人或其他非村民委員會主體簽訂合同的，需要有土地所在村民委員會同意的意見。占用土地面積很大的，還應(yīng)考慮是否有村民代表大會同意的意見。

3、施工企業(yè)因建設(shè)項目占用國有或農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)由土地所在縣人民政府土地行政管理部門批準(zhǔn)。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)臨時占用土地的，在報批前應(yīng)經(jīng)過城市規(guī)劃行政管理部門同意。施工企業(yè)簽訂臨時用地合同時，應(yīng)盡量考慮周全，對有關(guān)部門審批、稅費、中途停用、延期使用、到期恢復(fù)及違約責(zé)任等都應(yīng)進行約定，還應(yīng)對土地狀況拍張、錄像，作為合同附件。必要情況下，可請公正處予以公證。

臨時用地合同主要條款應(yīng)當(dāng)包括：1、合同雙方當(dāng)事人名稱、住所;2、所占用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人;3、臨時用地的數(shù)量、位置及四至情況，最好有圖紙作為合同附件;4、臨時用地的用途，施工企業(yè)不能在臨時占用土地上修建永久建筑;5、臨時用地的期限，包括具體移交、返還以及延期使用期限;6、土地使用費數(shù)額及支付方式;7、歸還土地時土地應(yīng)否恢復(fù)，如恢復(fù)，則應(yīng)約定恢復(fù)的程度等;8、違約責(zé)任條款，該條款很有必要約定;9、爭議解決方式。

實踐中，很多施工企業(yè)簽訂的臨時用地合同內(nèi)容過于簡單，一旦出現(xiàn)合同未約定情形，或者違約責(zé)任過輕情形，施工企業(yè)就往往處于被動，甚至最終付出很大代價才能把問題解決。還有的并未獲得有關(guān)土地管理部門的審批，施工企業(yè)被處以巨額罰款。筆者建議施工企業(yè)，最好請專業(yè)律師審查臨時用地合同后再簽訂，不要認為該類事情很簡單。

4、在臨時用地合同履行過程中，及時結(jié)合合同內(nèi)容看看有無需要彌補或調(diào)整的工作，為最終順利交還土地做好相應(yīng)準(zhǔn)備。對于存在或可能存在爭議問題，及時溝通解決，并考慮留存證據(jù)。

5、為盡量縮短解決爭議時間，筆者建議爭議解決方式選擇仲裁，該方式總體會比訴訟方式所需時間要短。

三、施工企業(yè)在土地使用過程中注意事項

1、臨時用地應(yīng)盡可能節(jié)約，減小工程用地成本。施工組織設(shè)計與用地應(yīng)緊密結(jié)合，施工場地布置盡量合理、緊湊，縮小臨建的規(guī)模，減小用地面積。多借用地方現(xiàn)有道路，少修施工便道，算好經(jīng)濟賬，并科學(xué)計算施工便道的寬度，杜絕便道過寬造成成本浪費。對于耕地，盡量減少挖損，不硬化或者降低場地硬化的標(biāo)準(zhǔn)，或是鋪設(shè)人行道磚、綠化，減小復(fù)墾的標(biāo)準(zhǔn)和難度。

2、不用或少用基本農(nóng)田、林地、水塘、綠化用地，少用耕地，多用荒地和差地。不用或少用土地產(chǎn)權(quán)錯綜復(fù)雜的土地，尤其是多次不規(guī)范流轉(zhuǎn)和抵押貸款的土地。

3、按照合同的約定及時、足額支付臨時使用土地補償費等費用。施工企業(yè)應(yīng)監(jiān)督費用的分配情況，避免出現(xiàn)被占地農(nóng)民拿不到補償款導(dǎo)致用地不暢甚至發(fā)生糾紛情況。

4、施工單位必須嚴(yán)格按照審批使用臨時用地。在特殊情況下，可根據(jù)施工現(xiàn)場的地質(zhì)變化等實際情況，對臨時用地的地點、土地類別、用途等，按工程需要作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。臨時用地及地上建筑物和其他設(shè)施，一般不得轉(zhuǎn)讓、抵押。

5、臨時使用土地期限一般不超過二年，使用期限屆滿確需延期的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前，按土地所在地有關(guān)部門規(guī)定時限向原核發(fā)機關(guān)申請辦理延期手續(xù)，延續(xù)期限不超過一年。國家和省重點建設(shè)項目工期較長的，一般不超過3年。

6、土地管理法第三十七條明確規(guī)定，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。土地管理法實施細則第二十八條規(guī)定，建設(shè)項目施工需要臨時占用耕地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)自臨時用地期滿之日起1年內(nèi)恢復(fù)種植條件。否則由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，可以處耕地復(fù)墾費2倍以下的罰款。

為自身提示、督促員工及主動接受社會及有關(guān)部門共同監(jiān)督考慮，施工企業(yè)可在宗地現(xiàn)場顯著位置設(shè)置信息公示牌，將臨時用地用途、面積、四至、使用期限、恢復(fù)時限、恢復(fù)措施、監(jiān)管機構(gòu)、舉報電話等內(nèi)容進行公示。

四、施工企業(yè)在土地使用結(jié)束后注意事項

1、施工企業(yè)作為臨時用地的使用方，在土地使用結(jié)束后，可根據(jù)是否有其他方擬繼續(xù)使用該土地、被占用方是否愿意自行恢復(fù)等情形，確定是否需要自己恢復(fù)，包括是否涉及復(fù)墾。

2、涉及復(fù)墾的，施工企業(yè)應(yīng)根據(jù)臨時用地審批文件，按照《土地復(fù)墾方案》制定的復(fù)墾計劃，及時、保質(zhì)完成復(fù)墾工作。根據(jù)《土地管理法》、《土地復(fù)墾條例》等有關(guān)規(guī)定，土地復(fù)墾義務(wù)人按照土地復(fù)墾方案的要求完成土地復(fù)墾任務(wù)后，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定向所在地縣級以上地方人民政府國土資源主管部門申請驗收，接到申請的國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級農(nóng)業(yè)、林業(yè)、環(huán)境保護等有關(guān)部門進行驗收。因此，施工企業(yè)應(yīng)及時按照上述規(guī)定辦理復(fù)墾驗收工作。拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，或者復(fù)墾驗收中經(jīng)整改仍不合格的，責(zé)令繳納復(fù)墾費，由有關(guān)國土資源主管部門代為組織復(fù)墾，還可以處以罰款。施工企業(yè)對在生產(chǎn)建設(shè)活動中損毀的由其他單位或者個人使用的國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地，除負責(zé)復(fù)墾外，還應(yīng)當(dāng)向遭受損失的單位或者個人支付損失補償費。

3、施工企業(yè)對于臨時用地驗收、移交工作應(yīng)注意留存證據(jù)，還需注意向國土、林業(yè)等主管部門辦理相關(guān)臨時用地的注銷登記。

一旦因土地恢復(fù)問題引起爭議，由于爭議訴訟的時間往往很長，有時施工企業(yè)會因此而一時不能撤場脫身。因此，筆者建議施工企業(yè)在土地使用結(jié)束后，應(yīng)積極恢復(fù)土地，以減少或避免爭議的發(fā)生。