樓市三個(gè)爆款消息!加息、居住權(quán)、土地續(xù)期

8月27日，樓市突然傳來(lái)三個(gè)大消息：

1、央行悄悄“加息”！

2、“居住權(quán)”將被寫(xiě)入法律。

3、住房土地到期如何解決，有了新說(shuō)法。

下面我逐一解析這三個(gè)大消息的具體含義。

一、央行“加息”

   8月27日早上，央行公布了“2018年中央國(guó)庫(kù)現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款（九期）招投標(biāo)結(jié)果”，中標(biāo)利率比“第八期”和“第七期”上升了10個(gè)基點(diǎn)。這透露了央行引導(dǎo)市場(chǎng)利率小幅走高的意圖。

   下面我們看一下今年3月以來(lái)央行“中央國(guó)庫(kù)現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款”的中標(biāo)利率情況：

   所謂“中央國(guó)庫(kù)現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款”，是央行把國(guó)庫(kù)里的錢(qián)，交給商業(yè)銀行保存，這個(gè)過(guò)程一般會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式進(jìn)行。

   中央國(guó)庫(kù)里的錢(qián)，主要來(lái)自財(cái)政收入。國(guó)庫(kù)資金會(huì)存放在央行，獲取比較低的利息（一般為活期存款、活期利息）。所以，企業(yè)交稅會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)流通的貨幣減少，相當(dāng)于緊縮貨幣。為了保持市場(chǎng)流動(dòng)性，央行會(huì)定期把中央國(guó)庫(kù)里暫時(shí)用不到的錢(qián)，通過(guò)招標(biāo)以定期存款方式放在商業(yè)銀行。

這樣做有三大目的：

第一，讓中央財(cái)政資金獲得更高的收益；

第二，這相當(dāng)于向市場(chǎng)投放基礎(chǔ)貨幣；

第三，通過(guò)中標(biāo)利率，央行可以釋放“加息”或者“降息”的信號(hào)。

   從上述表格可以看出，今年4月以來(lái)，中標(biāo)利率一度走高到了4.73%，但在7月17日出現(xiàn)了顯著下降。等到7月23日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就傳出了貨幣政策和財(cái)政政策轉(zhuǎn)向的重要信號(hào)，隨后7月31日的政治局會(huì)議予以了認(rèn)可。

事實(shí)上，最近兩周貨幣市場(chǎng)利率、同業(yè)存單利率都出現(xiàn)了輕微的上漲，央行此次“加息”等于確認(rèn)了市場(chǎng)利率的走高。

   央行之所以要引導(dǎo)市場(chǎng)利率走高，我猜是兩大因素：

   第一，美聯(lián)儲(chǔ)有可能在9月下旬繼續(xù)加息，這樣中美利差會(huì)進(jìn)一步倒掛，將讓人民幣貶值壓力再次加大。如何解決人民幣貶值壓力增大的問(wèn)題？當(dāng)然最好是市場(chǎng)利率走高。

   第二，中美博弈，或許讓人民幣很難繼續(xù)貶值。因?yàn)槔^續(xù)貶值，會(huì)招致美國(guó)進(jìn)一步加稅，意思不大。所以，最近傳出了人民幣匯率將重返6.5的“小道消息”。這個(gè)消息是否屬實(shí)，我不知道。但央行已經(jīng)“將金融機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)期售匯業(yè)務(wù)的外匯風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金率調(diào)整為20%”（此前準(zhǔn)備金率為0%），重啟了所謂的“逆周期因子”，都是為了制止人民幣進(jìn)一步貶值。

   現(xiàn)在小幅“加息”，也有維穩(wěn)人民幣匯率的意圖。至于北京時(shí)間9月27日凌晨美聯(lián)儲(chǔ)如果宣布加息，人民幣會(huì)不會(huì)有“正式加息”，尚有待觀察。但屆時(shí)，至少在貨幣市場(chǎng)上“非正式加息”恐怕是必要的。

央行“加息”（因?yàn)闆](méi)有正式提高“銀行存貸款基準(zhǔn)利率”，所以我給“加息”二字加上了引號(hào)），對(duì)樓市顯然構(gòu)成利空。樓市會(huì)下跌嗎？這個(gè)要看地方政府的政策，以及房貸的真實(shí)利率。如果各地降低上浮幅度，就可以抵消負(fù)面影響。

   目前全國(guó)房貸的“加權(quán)平均利率”為5.6%，距離“熊市利率”7%仍然有顯著距離。未來(lái)這個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)（央行每季度公布）會(huì)不會(huì)真正大幅上升，尚有待觀察。我個(gè)人判斷是，不太可能。

   二、居住權(quán)“入法”

   8月27日下午，民法典各分編（草案）提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議審議。

   所謂“民法典”，是民事權(quán)利的宣言書(shū)和保障書(shū)，是系列民事法律的匯總。如果說(shuō)憲法重在限制公權(quán)力，那么民法典就重在保護(hù)私權(quán)利。我們可以說(shuō)“憲法+民法典”構(gòu)成了公民國(guó)家的基礎(chǔ)，民法典的重要性僅次于憲法。

   據(jù)報(bào)道，此次“民法典各分編草案中有關(guān)婚姻家庭編部分”，不再保留計(jì)劃生育的內(nèi)容。這意味著如果通過(guò)，計(jì)劃生育可能被徹底放開(kāi)。

   在“民法典物權(quán)編草案”里專(zhuān)門(mén)規(guī)定了“居住權(quán)”：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。

   據(jù)媒體解釋?zhuān)?guī)定居住權(quán)是為了認(rèn)可和保護(hù)民事主體對(duì)住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

   這是什么意思呢？比如甲自己購(gòu)買(mǎi)有一套住房，現(xiàn)在他退休了，退休金不多，生活質(zhì)量不高。為了提高生活質(zhì)量，甲跟一家保險(xiǎn)公司簽署了“住房養(yǎng)老協(xié)議”（倒按揭），每月從保險(xiǎn)公司獲得8000元的生活費(fèi)。到甲去世后，保險(xiǎn)公司根據(jù)協(xié)議結(jié)算，房子歸保險(xiǎn)公司，如果有多出來(lái)的價(jià)值，則歸甲的法定繼承人繼承。

   從甲把房子抵押給保險(xiǎn)公司，獲取生活費(fèi)開(kāi)始，到他去世為止，這套房子雖然抵押了，但居住權(quán)歸甲本人， 這個(gè)權(quán)利需要在法律層面明確。

   再比如乙購(gòu)買(mǎi)了政府的“共有產(chǎn)權(quán)住房”，相當(dāng)于按照6:4的股權(quán)比例，跟政府聯(lián)合購(gòu)房，乙占60%的權(quán)益，政府占40%的權(quán)益。但只要乙擁有這60%的權(quán)利，房屋的居住權(quán)是100%歸屬乙的，政府不得要求40%的居住權(quán)。這也需要明確。

   當(dāng)然，在租房中也存在居住權(quán)。有了居住權(quán)，租戶才能給子女申請(qǐng)學(xué)校。但是請(qǐng)注意，法律是這樣規(guī)定的：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅”。這里面“登記”是關(guān)鍵，“登記”的意思是說(shuō)，你的租賃合同要去“街道辦”備案，也就是交稅。而之前的很多租賃，事實(shí)上是偷稅漏稅的。

   以后，如果你要“居住權(quán)”，那么請(qǐng)簽租賃合同、交稅、到政府備案。

   三、住宅的自動(dòng)續(xù)期

   據(jù)報(bào)道，關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿續(xù)期問(wèn)題，此次“物權(quán)編草案”先作一個(gè)原則性規(guī)定。草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

   應(yīng)該說(shuō)，這個(gè)規(guī)定跟此前“國(guó)土資源部”在2016年12月明確的做法，沒(méi)有什么區(qū)別?；蛘哒f(shuō)，沒(méi)有新的進(jìn)展。也就是說(shuō)：

   1、住宅用地到期之后，可以自動(dòng)續(xù)期，但要不要交費(fèi)，待解。

   2、非住宅用地到期之后，是沒(méi)有提及“自動(dòng)續(xù)期”的，到時(shí)候怎么辦，更加是一個(gè)懸疑。

   現(xiàn)行的“物權(quán)法”是這樣規(guī)定土地到期情況的：

   第一百四十九條

   住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

   非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

   可見(jiàn)，在現(xiàn)行“物權(quán)法”里，住宅用地到期免費(fèi)續(xù)期，不存在交費(fèi)的問(wèn)題。此次修訂，反而誕生了一個(gè)“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”的說(shuō)法。

   為什么留下這個(gè)尾巴？我的猜測(cè)是：你的首套房或者人均一定面積，是免繳房地產(chǎn)稅的，但對(duì)不起，70年后可能有續(xù)期費(fèi)；至于壓根沒(méi)有條件開(kāi)征房地產(chǎn)稅的中西部小城市，可以通過(guò)“續(xù)期費(fèi)（土地租金）”來(lái)增加財(cái)政收入。

   至于商鋪、寫(xiě)字樓、公寓的用地到期之后，是獲得土地續(xù)期，還是建筑物整體被收回，都很難講，要看有沒(méi)有約定，或者將來(lái)法律如何規(guī)定。

   這就是我經(jīng)常勸大家盡可能買(mǎi)住宅的重要原因，住宅獲得的法律保護(hù)是高于商鋪、寫(xiě)字樓和公寓的。當(dāng)然，供求關(guān)系也完全不同。商辦物業(yè)一般來(lái)說(shuō)是嚴(yán)重過(guò)剩的，住宅總是短缺的。